住宅ローン特則を利用するための要件と - 福岡・長崎の借金・債務整理相談室福岡・久留米・朝倉・大牟田・長崎の弁護士に借金の法律相談

4.住宅ローン特則の申し立てには期限があります。速やかに弁護士までご相談ください

1.ローン支払い中の住宅を手放さないまま
生活再建を図るための制度です

個人再生を考えているけどローン返済中のマイホームを手放したくない、と考える方は多いと思います。
しかし、住宅ローンを組むと基本的に抵当権が設定され、抵当権は個人再生手続が開始されても別除権として自由に実行することができるため、再生債務者は住宅を手放さざるを得なくなってしまいます。
そこで、個人再生手続を利用する債務者が住宅を手放すことなく生活の再建を図ることができるようにするための制度として、住宅資金貸付債権に関する特則（以下、「住宅ローン特則」といいます）が設けられています。
これによって、住宅ローンの支払いを継続して住宅を手放すのを回避しつつも、その他の債務を圧縮することができます。
このようなメリットのある住宅ローン特則について、以下、詳しく説明します。

2.住宅ローン特則を利用するための要件

住宅ローン特則を利用するためには、個人再生手続を利用する要件自体をみたしていることに加え、以下の要件をみたす必要があります。逆に下記の要件をみたしていなければ、住宅ローンであっても住宅ローン特則を利用することはできません。

(1)住宅ローン特則の対象となる債権が「住宅資金貸付債権」にあたること

「住宅資金貸付債権」とは、以下のアからエの要件をみたす債権をいいます。

ア　住宅の建設・購入に必要な資金または住宅の改良に必要な資金の貸付け
であること
この「住宅」は、再生債務者が居住のために所有し、床面積の２分の１以上を専ら自己の居住のために利用している住宅を指します。
イ　分割払いの定めのある貸付けであること
ウ　再生債権であること
再生債権とは、債権者が再生手続開始前に再生債務者に対して取得した債権のことです。
エ　当該再生債権またはその再生債権の保証会社の主債務者に対する求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されていること

保証会社のための抵当権が設定されている必要がありますので、親族等の保証人のための抵当権が設定されている場合は含みません。

(2)住宅資金貸付債権が６か月以上前に法定代位により取得されたものでないこと

保証会社が債務者に代わって住宅ローン会社に支払いをした場合（このような弁済を「代位弁済」といいます）、住宅ローン債権は保証会社に移り、保証会社は債務者に対して求償権を取得します（これを「法定代位」といいます）。
そして、保証会社が代位弁済をしてしまったら、住宅ローン特則は利用できないのが原則とされています。もっとも、住宅ローンが滞納すると保証会社が代位弁済するのが通常ですので、その後は一切住宅ローン特則が利用できないとなると、利用範囲が狭まってしまいます。そこで、代位弁済から６か月を経過する日までの間に再生手続開始の申立てがされた場合には、保証会社の代位弁済はなかったことになるものとされています（「巻戻し」と呼ばれています）。
したがって、代位弁済があっても、６か月以内に個人再生を申し立てれば住宅ローン特則を利用できるということになりますが、申立ての準備に必要な期間を考えると６か月はあっという間ですので、代位弁済された場合は直ちに行動に移らなければなりません。

(3)対象となる住宅に住宅ローンを担保するための抵当権以外の担保権が設定されていないこと

たとえば対象となる住宅に、住宅ローンのための抵当権とは別に事業資金の融資を担保するための抵当権が設定されている場合などには、住宅ローン特則は利用できません。

(4)対象となる住宅以外の不動産にも住宅ローンを担保するための抵当権が設定されている場合には同不動産に後順位抵当権者がいないこと

たとえば住宅ローンを担保するための抵当権を、対象となる住宅以外の自己所有不動産にも設定している場合に（このように複数の不動産に一つの債権を担保するための抵当権を設定することを「共同抵当」といいます）、その不動産に事業資金の融資を担保するための後順位の抵当権が設定されている場合などには、住宅ローン特則は使用できません（先順位の担保権であれば問題ありません）。